今年政府工作报告有关房地产市场的表述，要对照着来读。

  关于去年房地产调控的表述是：改革完善房地产市场调控机制。

  关于今年房地产工作的表述是：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

  当然，大家关注的还是对今年房地产工作的部署。这里，我想将上面的表述与2018年12月中央经济工作会议的有关表述来对照一下。

  会议决定是这么说的：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

  我个人最感兴趣的是后两句：“夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。它与今年政府工作报告的有关表述几乎是一致的。这也正是政府管理和调控房地产市场的重心所在。

  关心房地产市场的朋友应该注意到了，2016年10月以来的此轮房地产调控，实际上是在构筑两个体系：一个是属于市场化商品房的体系，一个是属于住房保障体系。

  市场化商品房，按照市场经济理论，是交给市场自行调节，但我们有特殊的国情，尤其是商品房，它不仅有居住、消费属性，而且在过去多年表现出了很强的投资属性，所以不能放任给市场自行调节，有形之手还得费心。这就是限购限价的必要性所在。什么时候有形之手能够退出并基本交给市场自行调节呢？房地产市场健康发展长效机制基本建立以后。从目前来看，还需要一段时间。

  住房保障体系，毫无疑问，是各级政府要做的。应该看到，1998年取消住房实物分配、实行住房商品化以来，政府部门在建设保障住房方面，作出了巨大努力。我们不能因为过去10多年房价的上涨，就无视政府部门的投入。

  尤其是最近几年，我国棚户区改造、租赁住房建设大幅增长。以棚改为例，从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，2015至2017年完成棚户区改造1800万套。而2018年～2020年还将改造各类棚户区1500万套。租赁住房建设方面，各地更是极端重视，投入和建设规模到了前所未有的高度。

  将住房市场体系和住房保障体系分立出来，是管理和调控房地产的正确做法。请注意，中央经济工作会议和今年政府工作报告的有关表述，前面各有一句话，分别是“夯实城市政府主体责任”，“落实城市主体责任”。也就是，强调城市政府在建立、完善住房市场体系和住房保障体系的主体责任。

  回顾早期的房地产市场调控，业内印象比较深刻的，是“国五条”、“国八条”之类。这些调控政策是全国性、刚性的，但因为房地产市场具有很强的区域属性，冷热不均，适用于一个城市的政策，对另一个城市未必适用。因此，此轮调控强调“因城施策”、“一城一策”，是更符合实际情况的精准调控。

  这就落到了城市主体责任上面。整体来说，2016年以来，“房住不炒”的原则已深入从业人员乃至购房者的意识之中，成为一种社会共识，商品房去投资化取得了很大成绩。但在发展房地产市场尤其是促进房地产市场健康发展方面，仍有许多细致的工作要做。

  中央政府主管部门一方面制定原则、把握方向，一方面对实施过程保持监督、监测，而将具体工作交由城市一级根据实际情况来应对、调整，准确性、效率可能更高。由此，去年底少数城市对此前的楼市调控政策进行适当的微调，是正常的，不应大惊小怪。

  如你所知，去年下半年以来，房地产市场步入调整轨道，有些城市，特别是三四线城市，商品房成交清淡，土地出让亦不理想。客观而言，不少城市对土地财政的依赖度仍然偏高，有人担心，这些城市会不会因此放松调控，从而引发当地楼市的反弹？

  这个担心是不必要的。前面说了，主管部门一直保持对各地尤其是热点城市房地产市场的密切关注，包括楼市关键指标的监测，在大数据已很发达的今天，如果发现异常，主管部门应该会发出提醒、警示的信号，严重者会进行约谈。

  更重要的是，此轮调控以来，中央对管理和调控房地产市场的关键词是“稳定”。比如，前面引述的今年政府工作报告就提出，促进房地产市场平稳健康发展。无论是稳定，还是平稳，就不能是大起大落，尤其是房价。如果大起大落会怎样？可能被问责。

  我在以前的文章里已经多次讲过，虽然有些朋友对投资性购房有强烈的偏好，但房地产投资获得丰厚回报的时期已经过去了。楼市严厉的行政性限制，在冻结流动性的同时，是为建立房地产长效机制争取时间。更不用说，房地产税立法正在稳步推进。