河南全媒体网讯   因催收房租和拖欠房租的问题，红星美凯龙旗下郑州南三环店被商户、业主维权商场生意冷清或是引发维权的根本原因，但商场的委管模式、商铺散售返租给维权爆发埋下伏笔

位于南三环大学路口的红星美凯龙

　　疫情期间，因免一个月房租被赞为“中国好房东”的红星美凯龙，却因为租金问题，旗下郑州南三环的商场遭遇租户、业主的双双发难。租户维权，是抗议商场生意冷清却还催缴房租，双方争执中甚至有人员受伤；279名业主发难，则是向商场开发商讨要被拖欠的房租。

　　租金纠纷仅是表象，深层次里，则是对商场经营状况的质疑，以及商业模式一开始预伏的隐忧。

　　河南商报首席记者李兴佳实习生李佳兰文/图

　　消息

　　红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件

　　经过连续多日的争取，279名业主拿到了第一笔被拖欠的230万元租金。河南商报记者8月14日上午了解到，在人和路街道办调解下，余下的570万元租金将在8月底前全部到账。

　　3年前，这些业主从红星美凯龙郑州南三环店（简称“红星南三环店”）的开发商河南德润置业有限公司（简称“德润公司”）手里买下商铺，再托管给郑州星润房屋租赁有限公司（简称“星润公司”）出租。星润公司拉来红星美凯龙合作，后者进行招商和运营管理，租赁经营户在红星美凯龙招商下纷纷入驻。红星美凯龙代为收取房租，并依靠管理费盈利。

　　原本，业主每月坐收租金回报即可，但是中途租金收益断档，让他们不得已走上维权路。

　　目前，业主已拿到被拖欠的部分租金。商场租赁商户却没这么幸运。

　　疫情解封后，红星美凯龙催缴租金，并强制断电。部分商户不愿缴租，理由是商场曾承诺2018年开业，一直拖延至2019年10月才开业，由此导致商户开店却未有客流的空转损失；此外，商户认为，商场出租率低，人气惨淡，经营举步维艰。双方遂发生争执。

　　观察

　　1

　　商场生意冷清或是矛盾根结

　　断电催租事件只是导火索，深层次里，商场生意冷清或是将商户推向维权路的症结所在。

　　“生意很惨淡，基本没客流。即使有些销售业绩，也基本都是我们自己在外面跑来的单子，如果靠店面业绩，可以说跟零差不多。”一名经营床垫的商户告诉河南商报记者。一名经营美式家居的商户则称，“从入驻至今几乎没卖货，商场空置率就是最好的证明。”

　　有媒体报道称，5万平方米的该商场出租率不过半。针对“空铺率过半”的说法，河南商报记者于8月14日上午11时许当面向红星南三环店人士求证，后者要求发采访提纲并承诺24小时内回复，但截至发稿未获回复。

　　8月13日，河南商报记者探访时，发现商场多处空铺，正常营业期有些店铺关灯，有些店铺亮灯却未见营业员。有商户反映，商场方搬运家具填充了一些空铺。

　　有业内人士表示，家居生意的冷清，一部分原因归结于市场饱和、行业低迷。

　　几年前，郑州建材家居市场就有饱和之说。从上世纪90年代算起，以东建材为起点，先后有凤凰城、中博家具市场、香江市场、居然之家、红星美凯龙就近入驻，形成郑汴路百亿建材家居商圈，更奠定了郑东家居商圈领舞的行业格局。商圈内的红星美凯龙商都路店，曾创下红星美凯龙全国卖场前三业绩。当中原百姓广场（2011年开业）、居然之家（中陆店2017年开业）、红星美凯龙（2019年开业）齐聚南三环，形成低调的南三环家居商圈时，已经是多年之后。姗姗来迟的后浪，已然错过了家居卖场的黄金时代。

　　尽管坐拥南三环连贯南北的交通优势，享有周边巨大消费人群，有市场集聚带来的产业互动，有一线品牌强悍的号召力，但是南三环几家卖场面临的是一个格局固化、竞争焦灼的家居业江湖。门店租金逐年上涨、价格透明度逐渐增加、电商冲击，更加剧了商户经营困境。

　　2

　　委管模式带来的不确定性

　　红星美凯龙采用自营和委管双轮驱动战略。

　　自营商场，即红星美凯龙自建商场、自己开发运营；委管商场，则是开发商出资拿地、建造物业，红星美凯龙输出品牌和招商管理团队，并从租金中收取管理费。

　　红星南三环店即属于委管商场。

　　“我们建设开发，红星美凯龙代运营，（房屋交付后）没我们啥事儿了。”8月14日，德润公司法定代表人李爱国接受河南商报记者采访时称。

　　一位接近红星美凯龙的行业人士则向河南商报记者透露，“红星美凯龙相当于是给开发商打工的，在南三环商场的话语权很小。”

　　委管模式帮助红星美凯龙在极速扩张时代跑马圈地，打下了半壁江山，但也存在诸多不确定性乃至风险。

　　委管店非常考验企业的管控力。集中上马加盟店或者委管店，一旦缺乏人才和管理的跟进，后续将会面临运营高风险。而且，委管模式中，大多开发商会先将大部分商铺销售一空，当甩手掌柜，后期只能依靠红星美凯龙的管理输出。

　　有商户质疑“委管商场是‘后娘’养的”，搭建的委管团队仅能提供基本维护，很难按照红星美凯龙直营店的标准去运营。

　　3

　　开发商散售商铺埋下祸根

　　除租户维权之外，业主也因未能及时拿到租金走上维权之路。

　　8月14日，人和路街道办相关人士告诉河南商报记者，开发商共拖欠279家业主今年4月至8月期间的共800万元的租金收益，经过协调谈判，开发商承诺分4笔还款，第一笔230万元已到账。

　　事实上，开发商一开始的商铺散售返租就为商场后期运营埋下了祸根。

　　早在项目开发阶段，开发商德润公司就将商铺部分销售，业主买了商铺后，又将商铺托管给星润公司对外出租，坐收每月租金回报。作为出租方，星润公司拉来红星美凯龙负责招商和商场运营，将商铺出租给租赁经营户。至此，涉及开发商、出租方、业主、商场运营管理方、租户的一条完整商业链条形成。这就是业内常见的散售返租。

　　这个链条极为考验商场后期的运营管理能力，一旦商场运营失利，出现空租或者租金收益无法达到业主预期，就会引发业主不满、声讨开发商，进而爆发矛盾。

　　这种商铺散售和包租模式是国内商业的特色，由此引发的维权也屡见不鲜。红星美凯龙近期同样爆发类似纠纷。湖南长沙当地媒体报道，2020年4月，红星美凯龙宁乡合作店亏损经营，使物业开发商无法盈利，进而双方产生纠纷，导致商场停摆。

　　作为委管店，红星美凯龙不用拿地建房，只负责品牌输出和管理，属于轻资产运营，然而一旦遭遇行业低迷或者运维不善，不能实现经营目标，与合作商的矛盾就会激化。不过，新商场3~5年培育期当属正常，3年后才可能转入盈利正轨。红星南三环店开业至今只不过10个月时间，尚在咿呀学步阶段。该店一负责人说：“我们在脚踏实地做事，希望尽快平息风浪，好全心全意帮余下商户做好经营。”

　　郑州市场广阔，或许需要给红星南三环店更多的时间和耐心。